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Qu'est-ce que l'indivision immobilière ?

Qu'est-ce que l'indivision immobilière ?

Publié le : 12/02/2025 12 février févr. 02 2025
Rédaction de l'étude

Si l’âge moyen pour se marier en France est aujourd’hui de 37 ans, celui pour devenir propriétaire est de 33 ans. Dès lors, de nombreux couples deviennent propriétaire avant de se marier, mais alors, comment ont-ils procédé ? Si plusieurs options sont possibles, celle de l’indivision est celle qui s’offre à eux le plus souvent.

 

L’indivision : qu’est-ce que c’est ?





L’indivision est un mode d’acquisition permettant à plusieurs personnes d’acheter un bien immobilier ensemble. Chaque acquéreur devient propriétaire à hauteur de sa contribution financière lors de l’achat.

Ce régime est particulièrement prisé par les couples non mariés (concubins ou partenaires de PACS), qui souhaitent acheter un bien ensemble.


 

Concrètement, comment ça marche ?



En principe, les décisions les plus importantes nécessitent l’unanimité des indivisaires. Toutefois, certaines situations permettent d’agir sans cet accord total.

Lorsqu’il s’agit de travaux urgents indispensables à la conservation du bien, tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires (article 815-2 du Code civil). Si le refus d’un indivisaire met en péril l’intérêt commun, il est également possible d’obtenir une autorisation judiciaire pour passer outre son opposition (article 815-5 du Code civil). Enfin, quant aux actes d’administration (gestion courante), la majorité des 2/3 suffit (article 815-3 du Code civil).

Par ailleurs, chacun doit contribuer aux charges et dettes de l’indivision à hauteur de sa quote-part : paiement des taxes foncières et d’habitation, par exemple.


 

Peut-on mettre fin à une indivision ?



L’indivision peut prendre fin à tout moment, conformément au principe posé par l’article 815 du Code civil.

Lors d’une séparation, les membres du couple peuvent décider de vendre ensemble le bien à un tiers, le prix étant alors réparti en fonction des droits de chacun. L’un des indivisaires peut également racheter la quote-part de l’autre pour devenir l’unique propriétaire du bien. En cas de désaccord, si l’un refuse à la fois de vendre et de racheter la part de l’autre, il est possible de saisir le juge, qui pourra ordonner la vente par adjudication.

En cas de décès, les concubins et partenaires de PACS n’ont pas vocation à hériter de la quote-part de l’autre, sauf dispositions testamentaires. Dès lors, la part du défunt revient à ses héritiers, maintenant ainsi l’indivision.

Attention :
  • si un testament a été établi en faveur d’un concubin, les droits de succession s’élèvent à 60 %, après un abattement de 1 594 euros ;
  • si le défunt avait des enfants, il ne pouvait léguer que la quotité disponible, les descendants restant réservataires d’une part de son patrimoine.
 

Y avez-vous pensé ?

 
  • La convention d’indivision

Elle permet d’anticiper et d’organiser la gestion du bien indivis. Ce document liste les biens concernés et les droits de chaque indivisaire. Lorsqu’il concerne un bien immobilier, l’acte doit être rédigé par un notaire et publié au service de la publicité foncière. Son objectif est d’éviter les conflits en aménageant la répartition des dépenses, en désignant un gérant ou encore en fixant le montant d’une éventuelle indemnité d’occupation.


 
  • La clause de tontine

Cette convention permet à plusieurs personnes d’acheter un bien ensemble en prévoyant qu’au décès de l’un d’eux, la pleine propriété revient automatiquement au survivant. Il est alors considéré comme unique propriétaire depuis l’origine de l’acquisition. Elle constitue un mécanisme efficace pour protéger un concubin survivant, puisque les héritiers du défunt ne peuvent prétendre à aucun droit sur le bien.
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