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SCI familiale : comment transmettre ses parts à ses enfants ?

SCI familiale : comment transmettre ses parts à ses enfants ?

Publié le : 13/06/2025 13 juin juin 06 2025
Rédaction de l'étude

La société civile immobilière (SCI) familiale constitue un outil juridique précieux pour organiser la détention et la transmission d’un patrimoine immobilier au sein d’une même famille. Elle permet à des parents, enfants ou conjoints de gérer collectivement des biens immobiliers, tout en préparant en amont leur transmission dans un cadre sécurisé, souple et fiscalement avantageux.

 

Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?


La SCI familiale est une société civile constituée entre membres d’une même famille, qu’ils soient parents, enfants, frères et sœurs, ou conjoints (mariés ou non).

Chaque membre devient associé dès lors qu’il effectue un apport au capital social, en numéraire ou en nature. En contrepartie, il reçoit des parts sociales représentant ses droits dans la société, en proportion de son apport.

Cette structure présente la particularité de séparer la propriété du bien de sa gestion. Ce sont les parts de la SCI qui sont détenues, et non directement l’immeuble. Ainsi, la détention indirecte via une SCI permet d’éviter les inconvénients de l’indivision.

 

Pourquoi transmettre ses parts via une SCI ?

 
  • Un outil patrimonial majeur

La SCI est dotée de la personnalité morale, distincte de celle de ses membres. Elle peut être constituée pour une durée allant jusqu’à 99 ans. Cette longévité favorise la conservation du patrimoine immobilier sur plusieurs générations. Par ailleurs, un associé majoritaire ne peut imposer une dissolution anticipée de la société. Seule une décision collective ou une action en justice pour justes motifs peut conduire à sa dissolution.

La SCI permet également de verrouiller la gestion du bien immobilier. Contrairement à l’indivision, où les décisions importantes exigent l’unanimité, les statuts de la SCI peuvent aménager les modalités de prise de décision, évitant ainsi les blocages.
 
  • Une transmission progressive et maîtrisée

La SCI familiale facilite la transmission du patrimoine immobilier à ses enfants, tout en permettant aux parents d’en conserver la gestion. Il est possible de transmettre tout ou partie des parts sociales à ses enfants qu’ils soient majeurs ou mineurs.

Une stratégie particulièrement prisée consiste à donner la nue-propriété des parts sociales tout en conservant l’usufruit. Cette opération permet de continuer à percevoir les revenus du bien ou à en jouir, tout en préparant la transmission : au décès de l’usufruitier, les enfants deviennent automatiquement pleins propriétaires, sans fiscalité supplémentaire.
 
  • Une fiscalité avantageuse

La SCI permet de fractionner la transmission d’un bien immobilier. Les parts sociales peuvent alors être transmises progressivement. Les parents peuvent ainsi faire des donations successives à leurs enfants, dans la limite de 100 000 € par enfant et par parent, tous les 15 ans, en franchise de droits. Ce mécanisme permet d’optimiser les abattements fiscaux et d’éviter une fiscalité lourde au moment de la succession.
 
  • Un cadre juridique souple

En cas de décès, l’indivision entre héritiers peut être source de conflits ou de paralysie. La SCI permet d’anticiper ces difficultés en aménageant les règles de fonctionnement dans les statuts. Les modalités de cession de parts, de convocation et de majorité des décisions peuvent être prévues à l’avance, garantissant une gestion stable du patrimoine familial.
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