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Démembrement de propriété : l'outil qui permet d'optimiser la transmission de son patrimoine

Démembrement de propriété : l'outil qui permet d'optimiser la transmission de son patrimoine

Publié le : 06/10/2025 06 octobre oct. 10 2025
Rédaction de l'étude

Le démembrement de propriété est une technique juridique qui consiste à scinder les prérogatives attachées au droit de propriété. Ce mécanisme, fréquemment utilisé dans un cadre familial, peut porter sur des biens immobiliers, mais également sur des valeurs mobilières telles que des actions ou des parts sociales. Il permet d’anticiper et d’optimiser la transmission patrimoniale, tout en offrant des avantages fiscaux significatifs.

 

Les trois attributs du droit de propriété


Le droit de propriété comprend traditionnellement trois composantes :
  • L’usus : le droit d’utiliser le bien ;
  • Le fructus : le droit de percevoir des revenus (loyers, dividendes) ;
  • L’abusus : le droit de disposer du bien, en le vendant ou en le donnant.

Dans un démembrement, ces prérogatives sont partagées : l’usufruitier conserve l’usus et le fructus, tandis que le nu-propriétaire détient l’abusus. L’usufruitier peut ainsi occuper le bien ou le donner en location et en percevoir les revenus. De son côté, le nu-propriétaire reste titulaire du droit de disposer du bien, sous réserve de respecter les droits de l’usufruitier.

 

Un outil d’anticipation et de protection


Le démembrement de propriété s’inscrit souvent dans une stratégie de transmission. Il permet, par exemple, à un parent de donner de son vivant la nue-propriété d’un bien à ses enfants tout en en conservant l’usufruit. Le donateur continue ainsi à utiliser le bien ou à percevoir les loyers, tout en réduisant la base taxable de la donation.

Le mécanisme intervient également lors d’une succession : le conjoint survivant peut recueillir l’usufruit du bien du défunt, tandis que les héritiers obtiennent la nue-propriété, conformément à l’article 757 du Code civil. Cette répartition protège le conjoint tout en préparant la transmission intégrale du bien aux descendants.

 

Des avantages fiscaux notables


Sur le plan fiscal, la donation en nue-propriété bénéficie d’un traitement favorable. Les droits de mutation sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété, selon le barème dégressif fixé à l’article 669 du Code général des impôts, qui varie en fonction de l’âge de l’usufruitier. Par exemple, lorsque celui-ci a entre 61 et 70 ans, la nue-propriété représente 50 % de la valeur du bien tandis qu’au-delà de 91 ans, elle en représente 90 %.

De plus, il est possible de transmettre jusqu’à 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans, en exonération de droits. À l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans avoir à acquitter de droits supplémentaires. Seul l’usufruitier est imposé sur les revenus du bien et, en matière d’impôt sur la fortune immobilière, la charge fiscale pèse exclusivement sur lui.

 

Règles de gestion et fin du démembrement


Pendant la période de démembrement, les droits de l’usufruitier et du nu-propriétaire sont indépendants. Cependant, la vente du bien requiert l’accord des deux : aucun ne peut, seul, céder la pleine propriété.

Le démembrement prend fin au décès de l’usufruitier ; le nu-propriétaire devient alors automatiquement plein propriétaire. Le bien peut ensuite être librement occupé, loué ou vendu.
 
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